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LOCATION MEUBLÉE OU VIDE : LES DURÉES LÉGALES DU BAIL DE LOCATION

16 septembre 2020

LOCATION MEUBLÉE OU VIDE : LES DURÉES LÉGALES DU BAIL DE LOCATION

Lors de la signature du bail d’habitation unissant le bailleur et le locataire du bien immobilier meublé ou vide dont il est propriétaire, le bailleur s’engage à céder au preneur la jouissance de son logement en contrepartie du versement d’un loyer jusqu’à ce que ce contrat de location soit échu. La durée du bail de location est régie par la loi du 6 juillet 1989 et fixée selon plusieurs critères : le type de contrat de location, la qualité du locataire et celle du bailleur.  
Quelle est la durée du bail de location ? Peut-on réduire la durée de préavis pour la résiliation bail de location ? Dans quel cas l’une ou l’autre des deux parties peut-elle résilier le bail ? Sogerim vous propose de passer en revue les différents critères auxquels répond la durée du bail de location et la réglementation autour de ce contrat.
 

DURÉE DU BAIL DE LOCATION SELON LA NATURE DU BIEN ET LA QUALITÉ DES PARTIES

Selon que la location porte sur un bien vide ou meublé, la durée minimale légale du bail d’habitation ne sera pas la même. 
Dans le cas d’une location meublée, c’est-à-dire d’un bien comportant obligatoirement un certain nombre d’équipements permettant au locataire une qualité de vie décente sans achat supplémentaire, la durée minimale du bail est d’un an.  
 
Bon à savoir : à minima le logement meublé doit comporter une literie, une table avec assises, des rangements, des luminaires, du matériel d’entretien ménager et la cuisine doit être impérativement équipée d’un four ou d’un micro-ondes, des plaques de cuisson, d’un réfrigérateur avec compartiment congélateur, des ustensiles de cuisine ainsi qu’un kit de vaisselle. 
 
S’il concerne une location non meublée, la loi prévoit un contrat d’une durée de trois ans renouvelable par reconduction tacite si le bien est détenu par une personne physique ou une SCI familiale, ou de six ans si le bailleur est une société. Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 18 janvier 2005, la durée du bail d’une location meublée peut également être réduite d’un an à neuf mois si le locataire est étudiant. En revanche, sur demande du bailleur, il devra toutefois être capable de fournir un justificatif de son statut étudiant et la reconduction tacite du bail est impossible. 
 

CAS DE RÉDUCTION DU PRÉAVIS POUR LA RÉSILIATION DU BAIL PARLE LOCATAIRE

Si la signature du contrat engage les deux parties pour une durée parfois longue (de quelques mois à 6 ans), la législation permet de réduire la durée du bail ou de le résilier avant son terme. 
Le locataire peut mettre un terme au bail à tout moment, dans le respect d’un préavis d’un mois pour une location meublée et de trois mois pour une location nue. Néanmoins, si le logement est situé dans une zone dite « tendue » le préavis peut être rapporté à un mois pour un logement vide. 
 
La loi prévoit en revanche la possibilité pour le locataire de réduire la durée du préavis à un mois en justifiant de la survenance certaine et à une date précise d’un événement professionnel (premier emploi, mutation, licenciement,…) ou familial (problème de santé impliquant la nécessité de déménager rapidement, . Pour pouvoir bénéficier de cette réduction de préavis, le locataire devra toutefois justifier le motif du congé et verser la totalité des loyers :
  • soit jusqu’à la fin du délai de préavis,
  • soit jusqu’à la signature d’un contrat de location d’un nouveau propriétaire s’il quitte les lieux avant la fin de ce délai.
Pour s’épargner au maximum des temps de gestion locative rallongés, le choix du locataire par le propriétaire-bailleur se révèle être un élément important qui va conditionner la menée à bien du contrat jusqu’à son terme ou non.
 

LES CAS DE RÉSILIATION DU BAIL LOCATIF PAR LE BAILLEUR

Dans certaines circonstances, le propriétaire du logement peut également récupérer son logement en donnant congé à son locataire par lettre recommandée avec préavis de six mois pour une location nue, trois mois pour une location meublée. Dans un cas comme dans l’autre, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que si son initiative répond à l’un des motifs – justifiant la reprise du logement – suivants :
  • Il souhaite vendre son bien,
  • Il souhaite récupérer la jouissance de son logement en résidence principale ou y loger un membre de sa famille*
  • Le locataire n’a pas respecté les termes du contrat de location, par exemple dans le cas de plusieurs loyers impayés successifs, et que le bailleur est disposé à le justifier.
*Le conjoint du bailleur, son concubin notoire depuis au moins an, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint ou de son concubin.
 
Sauf recours judiciaire, il faut savoir qu’il est imposé au propriétaire-bailleur d’avertir son locataire de la résiliation du bail au moins six mois avant la fin de son contrat de location. Passé ce délai, il n’aura d’autres choix que de demander le non-renouvellement du bail locatif avant qu’il n’intervienne automatiquement au terme du présent bail.
 
Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier à but locatif ? Maintenant que vous êtes incollables sur réglementation légale qui encadre la durée du bail de location, Sogerim vous propose de vous accompagner dans la recherche et l’acquisition de votre logement dans l’un de ses programmes immobiliers neufs et vous aide à définir et rédiger votre bail d’habitation.

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