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Comment évaluer le prix de vente de son bien immobilier ?

13 octobre 2020

Comment évaluer le prix de vente de son bien immobilier ?

La première étape de la vente d’un bien immobilier consiste à estimer le prix de vente du logement dont vous êtes le propriétaire. Ni trop élevé pour ne pas décourager les potentiels acheteurs, ni trop bas pour ne pas minimiser votre plus-value… déterminer le prix de revente de votre appartement ou de votre maison n’est pas une mince affaire. Pourtant, c’est le premier critère que vos futurs acquéreurs vont regarder et il s’agit donc d’évaluer un prix juste en fonction de plusieurs facteurs. 
SOGERIM vous dévoile quels sont les critères à considérer lors de la détermination de la valeur de votre bien et les solutions pour l’estimer précisément.
 

LES PRINCIPAUX CRITÈRES À PRENDRE EN COMPTE POUR ÉVALUER SON BIEN

  • Son emplacement : la valeur du bien varie selon l’emplacement du bien : à proximité des services de transports, des commerces ou des commodités, au cœur d’une zone économiquement dynamique ou d’un quartier prisé, dans un environnement bruyant ou calme etc.
  • Sa taille : de toute évidence, la surface habitable (ou surface Carrez) ainsi que le nombre de pièces du logement vont peser sur le prix de vente de votre bien, mais il faut également considérer la répartition des pièces, leur agencement, la surface de chacune d’elle, etc.
  • Son type : si le logement est une maison ou un appartement, le prix va également dépendre de critères spécifiques. Taille et valeur du terrain pour une maison individuelle, présence d’un balcon, d’une terrasse ou encore d’un ascenseur pour un appartement sont quelques-uns des critères qui vont apprécier ou déprécier la valeur de votre bien.
  • Son état : l’ancienneté du bâti, son entretien, les rénovations dont il a ou doit bénéficier ou non vont augmenter ou faire baisser le prix de vente du logement. Un bien qui demande une rénovation complète à neuf aura moins de chance de trouver preneur s’il ne prend pas en compte le coût des travaux pour le futur acquéreur.

CALCULER LE PRIX DE REVIENT DE SON BIEN

En premier lieu, il convient de comprendre qu’il n’existe pas de prix de vente parfait. L’objectif est de définir un prix suffisamment séduisant pour attirer les acquéreurs rapidement tout en l’ajustant sur la valeur réelle du bien et sans pour autant la sous-évaluer. La première étape pour définir vous-même le prix de vente de votre bien est de calculer son prix de revient. Vous l’obtiendrez assez facilement en additionnant son prix d’achat, ses frais d’acquisition et le coût des travaux d’aménagement et de rénovation effectués.
 

TENIR COMPTE DE LA VALEUR DES BIENS SIMILAIRES EN VENTE

Votre bien est unique et doit faire l’objet d’une étude précise, pour autant, d’autres biens immobiliers peuvent disposer de prestations similaires. Dès lors que vous aurez calculé le prix de revient de votre bien, consultez les annonces de biens immobiliers situés près de chez vous pour connaître le prix moyen au mètre carré dans votre zone géographique vous donnera un indicateur important pour fixer le prix de vente de votre bien. Toutefois, ces prix correspondent davantage aux prétentions des vendeurs qu’à la valeur réelle de leur bien. C’est donc le prix de vente des transactions de biens similaires véritablement effectuées qui vont vous donner une valeur précise de votre bien.
 

ÉVALUER LE PRIX DE VENTE DE VOTRE BIEN EN LIGNE

Depuis plusieurs années, les outils d’estimation immobilière gratuite se sont multipliés en ligne. Les sites qui proposent un service d’estimation gratuit peuvent vous donner une fourchette de prix plus ou moins précise selon l’outil d’estimation utilisé. Toutefois, il sera plus pertinent de recourir à cette solution si vous devez faire estimer un bien dans une zone géographique où l’on retrouve d’autres biens similaires. En effet, ces estimations sont calculées à partir des prix répertoriés en base de données sur une même zone géographique et il sera, par exemple, difficile d’évaluer précisément la valeur d’une maison de campagne dans un village où il y a peu d’habitants et donc peu de données de référence.
 
 
FAIRE ESTIMER SON BIEN PAR UN EXPERT EN IMMOBILIER
Plusieurs professionnels de l’immobilier sont habilités à fournir une estimation de votre bien. Selon l’expertise sollicitée, l’estimation de la valeur du logement peut être réalisée gratuitement ou en échange d’une rémunération :
 
  • Les agences immobilières : la plupart proposent des estimations gratuites, pour autant, il convient d’être vigilant car certaines agences immobilières surestiment volontairement le prix de l’estimation afin de récupérer le mandat de vente. Toutefois, l’estimation ne vous engage pas à fournir le mandat de vente de votre bien et si vous choisissez cette option pour estimer sa valeur, il est recommandé de consulter plusieurs agences immobilières.
  • Notaires : de toute évidence, les notaires sont les plus qualifiés pour fournir une estimation précise de la valeur du bien. Connaissance de l’immobilier local, accès aux bases de données sur les transactions immobilières sur tout le territoire, habilitation à fournir un certificat d’expertise, audit du bien qui vous donne droit à un dossier détaillé qui permet de justifier le prix de vente fixé auprès des acquéreurs. Il n’existe pas de meilleure solution pour connaître la valeur réelle du bien, toutefois, elle est aussi beaucoup plus onéreuse que les autres expertises immobilières, d’autant plus que le prix d’une expertise notariale varie en fonction du type de bien.
  • Société d’expertise immobilière : ces professionnels indépendants, spécialisés et agréés auprès des tribunaux, présentent l’avantage de n’avoir aucun intérêt dans la vente de votre bien. L’estimation de la valeur réelle de votre bien est donc totalement objective. Le coût de leur intervention peut être là aussi relativement élevé et varie également selon le type de bien, la société d’expertise ou encore la durée nécessaire pour étudier sa valeur et établir un dossier d’une vingtaine de pages.
Vous vendez votre bien ou un terrain susceptible de nous intéresser ? Promoteur-constructeur depuis plus de 40 ans, SOGERIM vous conseille dans la vente de votre logement. Que vous soyez un particulier, un professionnel ou un décideur en aménagement urbain, notre équipe de développement est à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner dans la vente de votre bien.

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