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Tout savoir sur l'achat et la vente en indivision

07 décembre 2020

Tout savoir sur l'achat et la vente en indivision

QU’EST-CE QUE L’ACHAT EN INDIVISION ?

L’indivision apparaît comme la solution la plus facile pour acheter un bien à plusieurs. Sachez que ce n’est pas la seule option (il est possible d’opter pour des formules plus spécifiques comme la SCI par exemple), mais c’est de loin la moins contraignante. Elle ne nécessite quasiment aucune démarche ni formalité particulière.
Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat (30/70, 40/60, 50/50, etc.), sans que sa quote-part ne soit matériellement distinguée.
L'achat en indivision présente donc une grande simplicité, notamment pour les concubins ou les couples pacsés qui souhaitent acquérir leur logement à deux en toute simplicité en fonction de leur contribution initiale.
 

QUE FAUT-IL SAVOIR SUR L’ACHAT EN INDIVISION ?

Une fois le bien acheté, chacun des indivisaires (propriétaires) a des droits sur la totalité du bien. Les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité. Ce qui, en cas de désaccord, nécessite  de trouver une décision qui convienne à toutes les parties.
Par ailleurs, chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l’indivision (impôts ou travaux sur le logement par exemple) en fonction de sa quote-part. Autant dire qu’il est fondamental de bien évaluer les montants des frais pour chacun, avant l’achat, afin d’éviter les risques de mésentente par la suite.
Enfin le régime de l’indivision est provisoire. La loi pose comme principe que "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision". Si l’un des indivisaires décide de mettre en vente sa quote-part, les autres, qui ne peuvent s’y opposer, disposent d'un droit de préemption sur la quote-part cédée. À défaut de rachat par un autre indivisaire ou par un tiers, le bien doit forcément être vendu. Cette situation n’est donc pas sans risques, possède certes de nombreux avantages mais nécessite d’être bien informé avant de se lancer dans un achat en indivision.
 

COMMENT SE PASSE UNE VENTE EN INDIVISION ?

Comme vu précédemment, l’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. Cette situation, souvent issue d’une succession, ou du cas où concubins ou partenaires de pacs décident d’acheter un bien ensemble, nécessite une parfaite entente de chacun puisqu’il faut l’accord de chaque indivisaire (propriétaire) pour la vente. Un indivisaire ne peut alors, seul, prendre l’initiative de mettre le bien en vente sans l’accord des autres. La loi offre cependant la possibilité de mettre le bien en vente, même si un ou plusieurs membres de l’indivision s’y opposent.
Ainsi, un ou plusieurs indivisaires souhaitant vendre le bien immobilier et se heurtant au refus des autres, peut/peuvent saisir le tribunal de grande instance. Le juge peut alors autoriser un indivisaire à passer seul un acte pour lequel le consentement des autres serait nécessaire, si leur refus met en péril l’intérêt commun, ou s’il y a urgence.
Pour tout autre cas de figure, ce qui est souvent le cas, l’entente est la mieux venue.
 

LA VENTE EN INDIVISION DEVANT LE NOTAIRE

Lors d'une vente en indivision, l'intervention d'un notaire est obligatoire. Quelle que soit la forme de la vente (vente à un tiers ou vente à l'un des coïndivisaires), des frais de notaires devront être acquittés. Si la vente a lieu suite à un divorce ou une rupture de PACS, la personne qui rachète la part de l'autre pourra bénéficier de frais de notaires réduits à 2,5 % du prix du bien immobilier.
Pour vendre, il convient de respecter une procédure stricte établie par la loi. Les propriétaires désireux de vendre doivent exprimer leur volonté devant un notaire qui signifie aux autres indivisaires cette intention de vente dans un délai d’un mois. Si les indivisaires ne s’opposent pas à cette mise en vente, ou s’ils ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal. Le tribunal de grande instance saisi pourra autoriser la vente du bien immobilier, si cela ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres membres de l’indivision.  
 
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