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Investissement locatif : propriétaires, comment bien choisir son locataire ?

28 juillet 2020

Investissement locatif : propriétaires, comment bien choisir son locataire ?

Retards de loyers, risques d’impayés, dégradation du bien… Le choix du locataire d’un bien immobilier par son propriétaire expose ce dernier à un certain nombre de risques. Cette phase de sélection est primordiale car elle est directement liée à la rentabilité d’un investissement immobilier. Comment prévenir les risques d’impayés ? Quels sont les critères de sélection à privilégier dans le choix de son locataire ?  Quelles sont les limites des droits du propriétaire bailleur ? Futurs propriétaires, découvrez nos conseils pour bien choisir vos futurs locataires !
 
 
LES CRITÈRES DE CHOIX DU LOCATAIRE
 
Dans le cas d’un investissement immobilier à but locatif, le propriétaire bailleur doit trouver ou sélectionner lui-même le locataire de son bien. Une responsabilité importante puisqu’elle constitue un engagement souvent difficilement réversible avant plusieurs années une fois le contrat de bail signé. Il convient donc pour le propriétaire de s’assurer de la solvabilité, de la fiabilité et du sérieux du candidat locataire avant de signer un contrat de location et de lui confier les clés de son logement. C’est en appréhendant attentivement le futur locataire sur ces trois critères de sélection que le bailleur va pouvoir déterminer s’il a le profil adéquat pour accéder au logement.
 

DEMANDER UN DOSSIER DE CANDIDATURE

Pour obtenir des informations sur sa solvabilité et sa fiabilité, le propriétaire-bailleur peut demander au candidat locataire de fournir des pièces justificatives d’identité, de domicile, sur son activité professionnelle et ses ressources via un dossier de candidature qu’il devra soumettre avant la signature du contrat de location.
Pièce d’identité, trois dernières quittances de loyer, contrat de travail, trois derniers bulletins de salaires, dernier avis d’imposition… S’il dispose d’un ou de plusieurs garants, il peut être demandé les mêmes pièces justificatives à ces derniers.  Toutefois, la loi Alur de 2014 définit une liste exhaustive des pièces justificatives que le bailleur est autorisé à demander au candidat locataire et prévoit jusqu’à 30 000 euros d’amendes et 2 ans d’emprisonnement en cas d’infraction. 
 

VÉRIFIER LA SOLVABILITÉ DU FUTUR LOCATAIRE 

En réclamant ces justificatifs aux futurs locataires de son logement, le propriétaire bailleur peut non seulement vérifier que les candidats locataires sont solvables et perçoivent un salaire au moins trois fois supérieur au montant du loyer de la location (charges comprises) pour s’assurer contre les loyers impayés, mais il peut également les comparer afin de sélectionner le profil qui lui assurera la meilleure rentabilité financière sur son investissement immobilier. Le propriétaire peut également privilégier des candidats qui lui fournissent des garanties de solvabilité comme un garant physique.
 

S’ASSURER DE LA FIABILITÉ DU CANDIDAT LOCATAIRE

Toutefois, la solvabilité du locataire ne justifie aucunement de sa fiabilité et nombreux sont les candidats à fournir de faux justificatifs dans le seul but d’accéder au logement. Pour éviter ce type de locataire, il est recommandé au propriétaire de demander les documents originaux plutôt que des copies des justificatifs. Le bailleur est également autorisé à contacter le bailleur d’une précédente location du candidat pour mesurer le risque de loyers impayés encouru. D’autres indices moins flagrants mais parfois révélateurs d’un manque de fiabilité du candidat sont accessibles comme par exemple des pièces justificatives manquantes dans le dossier de candidature, ou des incohérences entre certaines données.
 

CHOISIR UN PROFIL DE LOCATAIRE ADÉQUAT POUR SON LOGEMENT

Pour limiter au maximum la vacance de son bien, nous conseillons au propriétaire de bien définir son projet locatif afin de trouver le bon profil de locataire.
Grâce au dossier de candidature, le propriétaire bailleur peut accéder à un certain nombre d’indicateurs qui vont lui permettre d’appréhender la situation du candidat locataire. Par exemple, si vous envisagez de louer votre bien pour une longue durée, privilégiez un candidat en CDI, un couple ou bien une famille. A l’inverse, si vous préférez louer pour une courte durée ou une durée déterminée, orientez-vous vers un étudiant ou une personne célibataire. 
 
Il revient donc au bailleur la responsabilité de confier la location de son appartement à un locataire solvable, fiable, sérieux et qui présente les meilleures garanties d’une location longue durée.
 

propriétaires : les limites à ne pas dépasser

Nous l’avons évoqué au préalable, le propriétaire d’un logement ne peut exiger d‘un locataire qu’il fournisse d’autres justificatifs que ceux définis par la loi Alur 2014. Il est par exemple interdit au bailleur de demander au locataire une copie de relevé bancaire, une attestation bancaire, une attestation de droits à l’Assurance Maladie ou encore un extrait de son casier judiciaire. De la même manière que le bailleur ne peut exiger d’acompte ou d’un chèque de réservation pour la location d’un logement de longue durée. Enfin, SOGERIM vous rappelle que le refus d’une candidature sur des critères ethniques, en raison de l’état de santé, de l’apparence physique, de l’orientation sexuelle, des opinions religieuses ou politiques du candidat locataire est strictement interdit et les contrevenants s’exposent à de lourdes sanctions légales.
 
Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier neuf à but locatif ? Élaboration du dossier de candidatures, définition des pièces justificatives à demander et des critères de sélection du locataire adéquats, sélection des candidats locataires, gestion locative… Désormais vous avez toutes les billes pour sélectionner sans crainte votre futur locataire. SOGERIM vous aide à trouver le logement neuf qui répond à vos attentes en matière de rentabilité d’investissement et vous accompagne dans le choix du locataire idéal pour votre logement.

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