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Les étapes de la vente
en l'état futur d’achèvement (VEFA)

Les étapes de la Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA)

La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement est un processus qui s’inscrit dans la durée puisque vous allez, sauf exception, acheter sur plan votre futur appartement dans un programme immobilier neuf.
Ce dernier est en cours de réalisation au moment de votre achat. Par ailleurs, le financement de ce type d’achat, contrairement à l’achat d’un appartement dans l’ancien, se fait progressivement, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

1. La signature du contrat de réservation

Signer votre contrat de réservation de votre futur appartement neuf est une étape essentielle, la première de votre achat. Elle est spécifique à ce type de vente dans l’immobilier neuf, appelée Vente en l’Etat de Futur Achèvement (VEFA). C’est une vente sur plan puisque votre future résidence n’est pas encore construite ou achevée.

Cette réservation se fait auprès du promoteur qui construit et commercialise le bien. Généralement, le réservataire verse lors de la réservation un dépôt de garantie égal à 5% du prix du logement neuf si celui-ci se régularise devant notaire dans un délai d’un an maximum.

Dans votre contrat de réservation, vous trouverez :

  • Le prix d’achat définitif TTC de votre logement neuf
  • Sa surface habitable et son nombre de pièces
  • Un plan du logement, les plans du bâtiment et la localisation de votre logement dans ce dernier.
  • Le détail des éventuelles dépendances telles que parking ou cave
  • Le descriptif des prestations, matériaux et équipements
  • Le délai prévisionnel de livraison
  • Les conditions suspensives du contrat de réservation
Pour info

Il existe un autre type de vente dans l’immobilier neuf, qui a des processus différents d’acquisition, de la réservation à la livraison de votre appartement neuf :
il s’agit de la Vente en l’état (ou Vente achevée).

Cette terminologie correspond à un achat qui a lieu après la date d’achèvement des travaux. Mais ces appartements neufs n’ont jamais été ni habités ni vendus auparavant. Néanmoins, on ne parle plus de « contrat de réservation » mais de « compromis de vente ». Il entraîne le règlement d’un dépôt de 5 % du montant global de la transaction. Lors de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur règle le solde du prix de son logement neuf et reçoit immédiatement ses clés.

2. La confirmation de réservation

Votre contrat de réservation vous est ensuite envoyé en Lettre Recommandée avec Accusé de Réception et vous octroie 10 jours de réflexion à compter du lendemain de la première présentation de ladite lettre.

3. Le financement de votre appartement neuf

Pour régulariser la réservation de votre futur appartement neuf, vous devez confirmer l’obtention de votre financement (crédit immobilier...). Investir dans un programme immobilier neuf simplifie l’évaluation de votre budget puisqu’il n’y a pas de travaux de rénovation à inclure. Il s’agit uniquement d’inclure au prix de vente les frais de notaire, eux-mêmes moins cher que dans l’ancien.

Comment financer votre logement neuf ?

Il existe de nombreuses solutions pour financer votre appartement neuf. Ces montages sont, la plupart du temps, de type complémentaire, c’est-à-dire que différents modes de financement se conjuguent.

L’apport personnel

Si vous avez des placements (livret d'épargne, PEL/CEL, livret A, épargne salariale, PEA, etc.) renseignez-vous pour savoir s’ils sont bloqués ou pas. Certains placements peuvent être libérés en cas d’achat d'une résidence principale. Par ailleurs, les donations, peuvent également constituer un apport le cas échéant. Sollicitez votre banquier et votre notaire pour vous accompagner dans cette phase de votre achat.

Les prêts aidés

  • le prêt à taux zéro (PTZ),
  • le prêt 1 % logement
  • le prêt fonctionnaire
  • les prêts des collectivités locales (régions, villes ou départements)

Les prêts classiques

Votre achat de logement neuf va sans doute être financé partiellement par un prêt dont le montant est supérieur à votre apport personnel. C’est là que ce dernier prend ici une dimension stratégique : son importance va déterminer les conditions de votre crédit et ce, quel que soit l’organisme que vous allez choisir (banque, établissement spécialisé en crédit immobilier, courtier). Et pensez à faire jouer la concurrence pour obtenir les meilleurs taux.

Plusieurs options s’offrent à vous :

  • les banques de dépôt traditionnelles (prêts classiques)
  • les courtiers (intermédiaires qui jouent sur leurs volumes pour faire baisser les taux)
  • les établissements spécialisés en immobilier
Pour info

Les prêts aidés sont la plupart du temps dédiés aux primo-accédants et intègrent des conditions de ressources ainsi que de localisation de votre futur appartement neuf. Mais leurs faibles taux d’intérêt peuvent en faire une source intéressante d’apport dans votre montage financier.
N’oubliez pas les frais divers dans le calcul de votre budget. Ils ont une réelle incidence (frais bancaire, frais de courtage, assurances du prêt, frais de notaire…) ainsi que les coûts périphériques à votre installation dans votre nouvel appartement neuf comme votre déménagement par exemple, voire le prix de la cuisine intégrée ou toute autre option que vous auriez choisi.

4. L'acte authentique de vente

Vous avez le financement de votre logement neuf ? Dès lors, vous êtes prêts à devenir propriétaire.

Une fois le financement obtenu, un projet d’acte authentique de vente vous est notifié par le notaire et un rendez-vous de signature vous est proposé. Ce projet est la copie exacte de l’acte que vous signerez pour devenir propriétaire de votre logement neuf. On y trouve l’ensemble des informations (plans, description, financement, délais, garanties…) ainsi que le règlement de copropriété puisque vous acquérez un bien situé dans un programme immobilier neuf et collectif. A vous d’y joindre l’offre de prêt de votre organisme financeur et, à la signature de l’acte authentique de vente, vous devenez officiellement propriétaire.

5. les appels de fonds

Les appels de fonds sont des sommes versées par l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux de son appartement neuf. Vous allez payer votre logement neuf selon l’échéancier prédéfini à votre contrat de réservation et à votre acte de vente.
Ce déblocage de fonds auprès de la banque ne peuvent excéder un certain pourcentage, à savoir : 35% à l’achèvement des fondations du programme neuf, 70% à sa mise hors d’eau (toiture), 95% à l’achèvement et 5% à la remise des clés de votre appartement neuf. Ces appels de fonds ne se déclenchent que lorsque le Maître d’œuvre a constaté l’avancée conforme des travaux.

SOGERIM vous enverra ces appels de fonds sous forme d’un courrier qui vous sera adressé en fonction du stade d’avancement de la construction. Si vous avez contracté un prêt bancaire, -ce qui est souvent le cas-, vous le ferez débloquer progressivement auprès de votre banque qui se chargera alors directement de son règlement. Si vous disposez d’un apport, nous vous recommandons de l’utiliser lors du premier appel de fonds pour limiter les intérêts intercalaires de votre prêt bancaire.

Bon à savoir

Si vous achetez un bien en vente achevée (c’est-à-dire que les travaux du programme neuf sont terminés lors de votre achat immobilier), il n’y a pas d’appel de fonds. Vous payez votre logement neuf en une seule fois lors de signature de l’acte authentique chez le notaire.

6. Livraison de votre logement neuf

Un appartement neuf, qui plus est, acquis en VEFA est un bien qui rassure de facto son acquéreur. En effet, votre logement neuf est aux dernières normes, il bénéficie de prestations contemporaines et est par essence en parfait état puisqu’il n’a jamais été habité. De plus, vous aurez pu le personnaliser en amont pour qu’il soit parfaitement à votre goût. Mais, si elle peut sembler une formalité, la livraison est un moment important de votre achat, non seulement sur le plan émotionnel mais également sur le plan technique. Elle consiste en une visite détaillée de votre logement durant laquelle les vices apparents doivent être constatés lors de cette visite et consignés dans le procès-verbal de livraison qui sera signé par vous et votre promoteur. C’est également à ce moment-là que vous devrez remettre un chèque de banque au promoteur-vendeur sur place, soit par virement.

Si vous constatez des vices apparents, ils apparaîtront dans le procès-verbal, ce qui n’empêche pas votre entrée dans les lieux. Les corps de métiers concernés par vos remarques viendront rapidement « lever ces réserves » et effectuer les travaux mentionnés.

Si vous avez acquis votre bien en Vente en l’état (ou vente achevée), la prise de possession de votre logement neuf s’est effectuée au moment de la signature chez le notaire. Vous avez acheté le bien en l’état et on vous aura remis les clés de votre appartement à ce moment-là. Vous ne pourrez donc plus contester les éventuelles malfaçons. Par ailleurs, certaines garanties commencent à courir à la date de réception de votre logement par le promoteur qui va vous le vendre ensuite, et non à partir de la date de livraison (remise des clés), mais elles perdurent jusqu’à la fin de leur durée légale.

Pour info

C’est au moment de la livraison que s’opère le transfert de responsabilité, raison pour laquelle il est impératif d’avoir souscrit une police d’assurances multirisques habitation.

7. Emménager dans votre logement neuf

En amont de votre emménagement, si vous devez déménager, anticipez soigneusement les différentes formalités à accomplir. Car même si physiquement votre déménagement, -comme votre emménagement d’ailleurs- ne devrait pas prendre plus d’une journée, c’est en amont que le principal des tâches doit être fait (changement d’adresse, résiliation de bail si vous êtes locataire, arrêt des comptes si vous être propriétaire dans un immeuble, désinscription des enfants de leurs écoles...). Tout cela prend du temps et a une certaine inertie.

Côté emménagement, votre présence sur place semble essentielle, ne serait-ce que pour vérifier que l’intégralité de vos biens sont bien là et en bon état. Si vous faites appel à un professionnel, sachez que la lettre de voiture est votre garantie en cas de dégradation ou d’absence de certains biens.

Pour info

Votre emménagement ne doit produire ni nuisances sonores pour vos voisins ni endommagement des parties communes. Toute éventuelle dégradation pourrait vous être imputée par la copropriété..

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