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Le démembrement
de propriété

Le démembrement locatif

Peu connu des contribuables, le démembrement locatif leur permet de réduire leur imposition tout en aidant les bailleurs sociaux à implanter des logements à loyers modérés. Le principe est simple : acquérir un bien immobilier dont les droits à location seront cédés gratuitement à un organisme HLM pendant quinze à vingt ans.

Sur cette base, l’acquéreur achète un bien et en devient le nu-propriétaire, pour un prix inférieur de 50 à 60 % à sa valeur réelle. En contrepartie il ne jouit pas de ce bien. Son usage est réservé durant la durée du contrat à un bailleur social qui en détient « l’usufruit ».

Ce dernier peut alors le louer aux locataires de son choix et en perçoit l’intégralité des revenus. En contrepartie, il a la charge de payer les différentes taxes et les dépenses d’entretien courant du logement. Ainsi que l’obligation de le remettre en l’état au terme du contrat.

Avantages du démembrement

  • Se constituer un patrimoine immobilier de grande qualité́, sans aucune contrainte d’entretien et de gestion locative
  • Percevoir immédiatement, et sans imposition fiscale, la totalité́ des loyers cumulés qui auraient dû être perçus tout au long de la durée d’usufruit temporaire, sous la forme d’une réduction de prix de 40 % à 50 % sur le prix d’achat de l’appartement
  • Aucun loyer impayé́, ni frais de gestion locatifs, ni charges de copropriété́ courantes (tout est pris en charge par l’usufruitier).
  • Aucune dépense d’entretien, de maintenance ou de grosses réparations
  • Les frais de notaire s’appliquent à la seule nue-propriété́
  • Déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers par ailleurs sur la part de l’investissement financée par un crédit

  • Réduction de l’assiette ISF sur la part de l’investissement financée en fonds propres
  • Exonération de la taxe foncière
  • A l’extinction de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire, sans aucun frais complémentaires, ni formalité
  • Valorisation automatique de la pleine-propriété assortie de la prise de valeur du bien
  • Bénéficier d’un outil patrimonial permettant d’optimiser la transmission
  • Pouvoir choisir, à terme de l’usufruit temporaire, de louer le bien (bénéficier de revenus complémentaires), de le vendre (percevoir un capital) ou de l’habiter.

A la fin de son engagement, le propriétaire

  • Récupère la jouissance intégrale de son bien.
  • Peut l’occuper, le louer ou le transmettre à ses proches
  • Peut le revendre au prix du marché, bien au-dessus de son coût d’achat initial
  • Aura bénéficié d’avantages fiscaux durant la période de son contrat.

Il s’est donc constitué un patrimoine immobilier à peu de frais, d’autant que les organismes qui sont usufruitiers offrent d’excellentes garanties de paiement des loyers et gèrent directement la relation avec les locataires. Compte-tenu de la demande, le taux de vacance est par ailleurs très faible.

Enfin, et il est bon de le rappeler, les logements sociaux ont largement évolué. Aujourd’hui, près de 75 % des français peuvent y prétendre et leurs prestations comme leur environnement est très loin de l’image qu’ils avaient auparavant. C’est donc un investissement pérenne qui offre une très belle plus-value potentielle à la revente.

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